中古マンション購入日記

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持ち家か賃貸か論争は終了へ。人口減少で不動産は負の資産になる時代が来た

   

持ち家か賃貸かの論争をする時代は終了。不動産が価値を持たなくなる時代へ

 

持ち家か賃貸かの論争は昔の話になる

 
持ち家か賃貸か? どっちがお得論争に決着をつける!
http://www.toushin-1.jp/articles/-/3275
 
持ち家と賃貸とどちらが得か、という論争ですが、そろそろ終わりを迎えるんじゃないかと思います。
 
理由は、日本の人口はピークを越え、今後は減ってきていますので、住宅を買う人が、買おうとする人が減っていくからです。
不動産は持っていても資産として価値がなくなるであろうと思えるからです。
 
 

住宅ローンを返し終わる 2050年の労働人口は 35%も減る

 
2050年には1億人割れ…日本の人口推移をグラフ化してみる(高齢社会白書:2016年)
http://www.garbagenews.net/archives/1999775.html
 
2015年の日本の人口は 1億2700万人ですが、その年に 35年の住宅ローンを組んだ人たちがローンを返し終わる頃の 2050年には日本の人口は 9700万人まで、25%ほど人口が減る見込みになっています。
 
しかも、15歳~64歳の労働人口は、6800万人から 4400万人に 35%も減ります。
 
15歳~64歳は非常に幅が広いわけですが、このうちの半分の 25歳~50歳くらいの年代が家を買う世代だと思うわけですが、その世代が 35%も減るわけです。
そして、今家を持っている方々は年寄りになって家を手放す側に回るわけです。(65歳以上の人口は 3%ほど増える予想になっています。)
 
そうするとどうなるかというと、家を売る人が増えるのに、買う人は減るワケなので、都心から遠いとか、不便なところの家は買おうという人がいなくなるわけです。
 
郊外であっても、例えば、乗換なしで新宿に出てこれる路線の駅から 5分くらいの場所に家があるならば、まだ何とかなるかも知れませんが、駅からバスに乗り換えて、というような場所はもはや処分することすらできなくなるでしょう。
 
 

住みたい街ランキングから陥落した「吉祥寺」は都心から遠いから

 
吉祥寺”住みたい街”首位陥落、本当の理由
http://president.jp/articles/-/22108
 
実際に、長年「住みたい街ランキング」の首位を維持してきた吉祥寺ですが、とうとう首位から陥落しました。
理由は、職場から遠いから、って事です。
 
 
記事にもありますが、郊外に向かう沿線は、駅の周りは商業地で、住宅地はその商業地の外側の駅から遠く離れたエリアにしかないことが多い。だけど家賃は言うほど安くないので、だったら都心に住む方がいいんじゃない?ってことで、都心に住みたいと思う人が増えてきている、ということです。
 
下記のランキングを見ても都心のエリアが上昇してきていることが分かるでしょう。
 
関東住みたい街ランキング(すーも)
https://suumo.jp/edit/sumi_machi/2016/kanto/
 
 

2020年のオリンピックと相続税対策で賃貸物件は増え続けている

 
それと、2020年のオリンピックに向けて湾岸地区には大量のタワーマンションが供給されていますし、数年前に相続税の改定があったことで相続税対策のために賃貸マンションを建てる人が増えたことなどから、オリンピックを過ぎる頃には不動産市況は大きく悪化すると言われています。
 
新築マンションが驚くほど売れていない理由
http://diamond.jp/articles/-/115869
 
 

結婚したら家を買う、家を持って一人前、それは昔の話

 
結婚したら家を買うものだとか、家を持って一人前だとか、みたいな考えはこれからの時代に合わないので、捨てた方がいいでしょう。
 
あと 10年もすると人口減少を肌で感じられるようになるでしょうから、いよいよもって不動産が価値を産めなくなるでしょう。
 
10年もすると、驚くような安値で賃貸物件が大量に出回るようになるでしょう。
周辺の賃貸物件の家賃の倍の住宅ローンを支払いながら住み続けなくてはいけない、なんていう状況もあり得る話です。
 
これから家を買おうと思っている方は、本当に買っていいのか、慎重に判断してほしいと思います。
 
 

持ち家をキャッシュで買うとそれが1番お得

 
ちなみに、賃貸と持ち家とどちらがお得か、という論争ですが、一番お得なのは、家をキャッシュで買う、という方法です。
賃貸と持ち家の比較の話では、家の購入の際にはローンを組むことを前提で話が書いてありまして、その状態で賃貸と釣り合うわけです。
ですが、ローンを組まずにキャッシュで買えれば、金利分が丸っと浮くので、圧倒的にお得というわけです。
 
 
具体的には、親兄弟など親類からお金を借りることができるなら、銀行から借りるんじゃなくて親類から借りよう!
そうすると、金利を払ったとしても家族内でのお金のやりとりで終えられるから、家族の中から外側にはお金が出にくくなります。
そうすることで、家族全体で資産を守ることができます。
 
それが、三井財閥式のお金の循環のさせ方なんです。お金の守り方なんです。
 
 

テレワークが大規模に行われるようになると違う世界が現れる?

 
ただ、現在は、通勤することが前提なので都心回帰と言われていますが、10年もすると業務の進め方も変わり、テレワークが大規模に行われるようになっている可能性もあります。
もし、テレワークが広がるとするならば、勤務先の事務所がどこであっても住む場所はどこでも良くなる可能性もあり、そうすると都心の高い地価の場所を必要とする理由がなくなってくる可能性もあります。
企業がオフィスを構える場所そのものが都心にある必要がなくなるわけですが。
 
そうすると、都心と郊外の地価の格差が減ってくる(都心の地価が下がる)可能性はあるかも知れません。
ただ、人口は減り続けますので、郊外の地価が上がることはないでしょう。
 
 

日本の国力低下で円安になると日本人は都心に住めなくなる?

 
それともう一つ。
人口が減り始めると、日本の国力が落ちるため、円安に進むとも言われています。
円安に進むことで、海外の地域と比較し相対的に割安感が出ることから、海外からの投資が活発になり、不動産価格は維持される、とも言う方はいます。
 
そういう想像をするならば、都心の交通の便のいい場所や、観光地の近くなどの物件は、価値を維持し続ける可能性はあります。
 
ただ、その場合、不動産を買う人、借りる人は、海外の人になるわけで、マンションも分譲マンションにせずに民泊用の施設に改装して海外からくる旅行者に提供する物件になっていくでしょう。
 
そうなると、都心や交通の便のいい場所は、海外向けに開発された物件が増え、日本人は都心には住めなくなる、という状況が生まれる可能性もあります。
 
 

不動産投資は過去の遺物。これからは不動産投資はあり得ない投資先

 
サラリーマンでも、女性でもできるストック収入はこれだ!
http://diamond.jp/articles/-/127394
 
ステマと思えるような記事がありました。
 
 
最近やたらとマンションサブリースの CMを見ると思いませんか?
https://www.youtube.com/user/tokentelevision
http://www.shinoken.jp/
https://youtu.be/FkycG7ePl3w
 
 
理由は、マンションのサブリースというビジネスがもはや限界であるからです。
 
サブリースというビジネスモデルが限界だということは、業界の方々なら分かっているわけで、CMの大量投入は、最後のもうけを出すために、もしくは、最後のあがきをやっているわけです。
そして、そのしわ寄せは、サブリースのおいしそうな話に騙されて投資をした大家さん側に来るわけです。
 
なぜサブリースというビジネスが限界なのか、その理由は、先に書いたように人口減少によって住宅を必要とする人自体が減るからです。
 
しかも、相続税の増税によって賃貸物件を建てている人が増えていますので、ますます賃貸物件は余剰感が増えてくるでしょう。
 
こんな記事もありました。
 
人口減少なのにアパート建設がブーム、後を絶たないトラブル
https://dot.asahi.com/aera/2017052400089.html
 
大家は契約が違う、といってサブリースの契約を結んだ会社を相手に訴訟を起こすことはできるかも知れませんが、今後の家賃の下落は想像以上のスピードで進むでしょうから、サブリースの会社を訴えたとしても、その会社も倒産して全て終了、ということになりかねないでしょう。
 
上記の記事にもあるように、1社が倒産する程度なら、大きな問題にはならないでしょうけども、複数社が倒産する自体になると社会問題になっていく可能性も出てくるでしょう。
 
 
そんな理由で、これから家を買うのもちょっと思い留まってほしいと思うくらいですが、ましてや不動産投資は愚の骨頂だと思います。
 
10年後には空き部屋が増えて、間違いなくローンの返済ができなくなります。
 
 
株や FX、ビットコインなどはリスクが高いといいますが、損が出ていても損切りができればその場で損失を確定させて止めることができますが、不動産投資の場合は、20年、30年という長期に渡ってリスクを抱えたままの状態になりますので、非常にリスクが大きい投資方法といえます。
 
不動産投資は、絶対にやめなはれや!
 
 
どうしても不動産が好きで、というなら、J-REITにしておきましょう。

 - マンション市況分析レポート

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