マンションの購入を思い立ったら　　まとめ・家を買う際にまず最初にすること　その４

前回から 1年半も経っているが、ようやく続きである！
　
　
前回の終わりに「果たして．．．」と煽っておいてなんだが、「賃貸vs持ち家」の比較は、物件をおおよそ 100%住宅ローンを組む前提で書かれて比較されているものだが、その状態で賃貸に住む場合と持ち家に住む場合を比較してある。
　
その状態でほぼ釣り合うのであれば、住宅ローンを組まずに一括現金で購入する場合は持ち家の方が文句なしに圧勝と言うことが分かるだろう。
　
さすがに全額一括現金購入ができる方はそうそういないとは思うが、親などから相応の支援を受けながら、住宅ローンを組む額を減らすことで相対的に持ち家の方が負担額を小さくできる可能性が広がるのだ。
（親に、家賃を出してくれとは言いづらくとも、家を買うから資金援助をしてくれと言うことであれば言えるという場合もあるだろう（笑）。）
　
自分がどれくらいの金額の住宅ローンを組むのか、その試算をしながら負担額を計算してみるといいだろう。
　
　
　
さらに、これまでの計算は、一つ大きな視点が抜けている。
購入したマンションが 35年経つとその資産価値がゼロになることを前提として計算してある。
　
いまから 35年前から見た場合、不動産価格は値上がりし不動産価格がゼロになるなんてことはあり得ない話ではあるが、これから 35年も経つと日本の人口は 2割ほど減り、住宅購入をするであろう労働人口は 4割以上も減ると推計されている。
　
そのため、交通の便が悪い郊外やすでに人が減り始めている地方都市などは 35年間物件を持つことのリスクを十分に加味する必要がでてくる。
本当に物件価値がゼロに限りなく近くなる可能性があるからだ。
　
ただ、新宿区のような都心の場合はそこまで下がるとは考えにくく、売却する際の諸経費を差し引いても 1500万円ほどの資産価値が残ると想定すると、全額現金で買っていた場合は 6000万円ほどの支払いとなり、家賃換算では 14万円ほどになる。
　
　
また、この計算は、住宅ローンを 35年で組み、その間の負担額で計算をしている。
つまりは、36年目以降は圧倒的に持ち家の方が負担額は小さくなるのだ。
　
具体的には、36年目以降の負担額は、管理費・修繕積立費、固定資産税、火災保険になり、年間負担額はおおよそ 60万円になる。
　
30歳で住宅を購入した場合、66歳以降の住居費として負担する額は、月々 5万円前後と言うことになる。
年金をもらうようになっているであろう年齢での負担額が一気に下がることのメリットは大いにあるだろう。
　
　
もっとも、住む場所に対して親から支援をしてもらう方法としては、マンション購入資金を親から支援してもらう、と言う直接支援の方法ももちろんあるが、親と同居する、二世帯住宅を建てるという方法などもあり、妥協する条件によってはその後の資産形成を大きく左右することになるため、しっかり検討をする必要があるだろう。
　
　
ちなみに、駐車場だが、新宿区だと月額 30,000円程度は平気でかかる（実際は 40,000円前後かかるが。）
それはつまり、上記で計算をした「管理費・修繕積立費」の月額と同じであるため、35年間車を持つと 1260万円も駐車場代を払うことを意味する。
都心で車を持つことの負担がいかに大きいかと言うことの証左でもあるだろう。
　
　
日本では持ち家信仰が強いこともあり、家を買う場合は、購入する額を強く意識されるものだが、欧米では購入、売却の両方を考えて額を試算するそうだ。
多少購入額が高かったとしても高く売れる物件と考えられれば、それも購入対象とする、といったことのようだ。
　
日本も中古住宅、中古マンションの市場が広がっていけば、依りそういう考え方が広がっていくだろう。