マンションの購入を思い立ったら　　まとめ・家を買う際にまず最初にすること　その３

続いて、ローンの返済額を見てみよう。
　
借り入れ額は、5000万円、2500万円、1000万円を試算してみた。
返済期間は 35年。金利は、2.20%。2011年10月の時点で「フラット35」で一番多く提供されている金利を想定してみた。
（利）は「元利均等」、（金）は「元金均等」の場合だ。
　
　借入額　　　　返済額
　 5,000万円　　7,174万円（利）　6,930万円（金）
　 2,500万円　　3,587万円（利）　3,465万円（金）
　 1,000万円　　1,435万円（利）　1,386万円（金）
　
ちなみに、月々の返済額は以下の通り。
　
　借入額　　　　返済額
　 5,000万円　　171,000円（利）　211,000円（金）
　 2,500万円　　 86,000円（利）　106,000円（金）
　 1,000万円　　 35,000円（利）　 43,000円（金）
　
元利金等の方は上記の返済額が 35年続くわけだが、元金均等の方は徐々に返済額が減っていく。そのため、上記の返済額は一番最初の返済額であり、そのため、元金均等の方が総返済額は小さいのだが、月々の返済額は大きく見えている。
　
加えて、フラット35で加入できる団体信用生命保険の保険料も計算してみた。
団体信用生命保険は、借り入れの残額に応じて保険の支払額が変わるため、借り入れが多ければ大きいほど保険の支払額が大きく、また、支払いが進んでいけば保険料率が下がっていく。
　
　借入額　　　　総保険料
　 5,000万円　　3,592,500円（利）　3,164,000円（金）
　 2,500万円　　1,796,100円（利）　1,582,100円（金）
　 1,000万円　　 718,700円（利）　 632,900円（金）
　
　1年目の保険料
　 5,000万円　　　178,900円（利）　　177,100円（金）
　 2,500万円　　　 89,500円（利）　　 88,600円（金）
　 1,000万円　　　 35,800円（利）　　 35,400円（金）
　
　
続いて、月々かかる費用を試算してみよう。
　
　住宅ローンの返済額
　　　上記の金額参照。
　
　管理費・修繕積立費　　　（月額）　　30,000円
　　　　　　　　　　　　　（年額）　 360,000円
　　　　　　　　　　　　　（35年）12,600,000円
　
　固定資産税　　　　　　　（年額）　 200,000円
　　　　　　　　　　　　　（35年） 7,000,000円
　
　火災保険料　　　　　　　（35年）　 100,000円
　地震保険　　　　　　　　（年額）　 5,000円
　　　　　　　　　　　　　（35年）　 175,000円
　
　　※固定資産税は場所や税率控除額などによって大きく異なるため概算である。
　　　また、地震保険も建物の種類や都道府県により保険料率が異なる。
　
　
　
ここで、それぞれ試算したものを合計していって見よう。
　
まずは、購入した物件に対して支払う額だ。
具体的には、（物件金額）＋（購入手数料）＋（住宅ローン手数料）＋（住宅ローン利息）＋（団体信用保険保険料）を計算することになる。
　
　5,000万円を借入れ、元利金等払　7,916万円（＋2,688万円）
　5,000万円を借入れ、元金金等払　7,629万円（＋2,401万円）
　2,500万円を借入れ、元利金等払　6,580万円（＋1,352万円）
　2,500万円を借入れ、元金金等払　6,436万円（＋1,208万円）
　1,000万円を借入れ、元利金等払　5,774万円（＋　546万円）
　1,000万円を借入れ、元金金等払　5,717万円（＋　489万円）
　全額現金支払い 　　　　　　　　5,228万円
　
　
一番右のカッコの中の数字は、全額現金で支払ったときの差額だ。
　
いかがだろうか？
全額現金購入をした場合と比較し、5000万円ローンを組んだ場合で 2500万円前後の差が出てくる。
支払い方によって物件の 50%もの金額を多く支払うことになる。
　
35年で 2,688万円の差と言うことは、単純に 1ヶ月での支払いを計算すると 64,000円になる。
これは、35年間、毎月 64,000円もの支払いを単純に金利の支払いだけに充てていることになる。
単純に手取りの年収が 80万円ほどの差（額面で言うと 100万円ほどの差）が生まれることと同じことになるのだ。
　
これではいくら稼いでも資産は増えないと言うことが自明の理であることは理解できるだろう。
この辺の話は「貧乏人は家を買え」に書かれているのだが、親からの資金援助を受けられるのであれば、親からの資金援助を受けるべきであることも分かるだろう。
　
　
加えて、35年間住んだ場合、（修繕積立費）＋（固定資産税）＋（火災保険）がかかるため、これも合計した場合の 35年間の支払いは以下のようになる。
　
　5,000万円を借入れ、元利金等払　9,903万円
　5,000万円を借入れ、元金金等払　9,617万円
　2,500万円を借入れ、元利金等払　8,567万円
　2,500万円を借入れ、元金金等払　8,424万円
　1,000万円を借入れ、元利金等払　7,762万円
　1,000万円を借入れ、元金金等払　7,704万円
　全額現金支払い 　　　　　　　　7,215万円
　
おそらく、35年も住んでいると、風呂釜やトイレなどは故障するだろうし、古くもなるだろうから20年前後で一度大幅なリフォームが必要となるだろう。その額を 300万円と見込むと、以下のようになる。
　
　5,000万円を借入れ、元利金等払　10,203万円
　5,000万円を借入れ、元金金等払　 9,917万円
　2,500万円を借入れ、元利金等払　 8,867万円
　2,500万円を借入れ、元金金等払　 8,724万円
　1,000万円を借入れ、元利金等払　 8,062万円
　1,000万円を借入れ、元金金等払　 8,004万円
　全額現金支払い 　　　　　　　　 7,515万円
　
　
　
ちなみに、35年間賃貸物件に住む場合を計算してみよう。
更新料 2年に 1回、家賃 1ヶ月分。火災保険が 2年間で 30,000円と考えた場合で試算してみた。
　
家賃 220,000円の場合
　35年　　　92,400,000円
　更新料　　 3,740,000円（17回）
　火災保険　　 510,000円（17回）
　—————————-
　合計　　　96,650,000円
　
家賃 200,000円の場合
　35年　　　84,000,000円
　更新料　　 3,400,000円（17回）
　火災保険　　 510,000円（17回）
　—————————-
　合計　　　87,910,000円
　
家賃 170,000円の場合
　35年　　　71,400,000円
　更新料　　 2,890,000円（17回）
　火災保険　　 510,000円（17回）
　—————————-
　合計　　　74,800,000円
　
家賃 140,000円の場合
　35年　　　58,800,000円
　更新料　　 2,380,000円（17回）
　火災保険　　 510,000円（17回）
　—————————-
　合計　　　61,690,000円
　
　
全額現金、1,000万円を借り入れた場合は、家賃 17万円～18万円ほどの賃貸物件に住んでいるような支払額になる。
5000万円の全額借り入れた場合は、家賃 22万円ほどの賃貸物件に住んでいるような負担額になる。
　
果たして、賃貸と分譲とどちらがいいだろうか！？
　
　
　
（つづく）