マンションの購入を思い立ったら　　まとめ・家を買う際にまず最初にすること

さてさて、賃貸ではなく、マンションを購入しようかと考え始めた場合、まず最初にすべきことはなんなのか。
　
それは
　
　　いくらの物件なら買えるのか
　
これを明確にしないといけない。
具体的には、
　
　・頭金はいくら用意できるのか。
　・住宅ローンは組めるのか。
　・住宅ローンはいくらまで組めるのか。
　
先の記事にも書いたが、マンション購入後の月々に支払う費用は住宅ローンや管理費だけではない。
不動産のチラシでは、住宅ローンだけを取り上げて「月々の返済は今の家賃の半額！」といった謳い文句が踊るが、住宅ローンの額だけを見て、「これなら買える」と夢を見てしまうのは非常に危険だ。
　
僕自身驚いたのだが、月々の支払いは住宅ローン、管理費、修繕積立費以外にも支払う必要がある。
　
また、頭金がゼロとして紹介されている物件も、契約時の不動産屋や司法書士などに支払う仲介手数料や住宅ローンの手数料などもある。
これらの手数料をすべて含めて頭金ゼロで対応してくれる物件もあるにはあるが、引越しをするにも引っ越し費用はかかるし、家具を買ったり、家電を買い換えたりするのにも費用はかかる。
中古マンションでリフォームをする必要がある場合は更にお金が必要だ。
これらは当然住宅ローンで借りられるわけもなく、全く頭金ナシで家を買うのは非常に危険だ。
　
　
　
具体的にかかる費用
　
物件の売買に関わる費用
　　物件代金
　　印紙代（売買契約）
　
　　移転等登記費用（※）
　　仲介手数料
　　固定資産税等清算金
　　管理費、積立金清算金
　　火災保険料
　
　
住宅ローンを組むためにかかる費用
　　銀行事務手数料
　　団体生命保険料
　　印紙代（融資契約）
　　ローン事務代行料
　　適合証明発行書
　　移転等登記費用（※）
　
その他
　
　
　
それぞれの内容として、「物件の売買に関わる費用」は、物件の売買をする上では必ず発生する費用。
「物件代金」は、土地、建物などの物件そのものの代金。
　
「印紙代（売買契約）」は、物件の売買契約を行う際に契約書、領収書に貼付する印紙代。1,000万円を超え 5,000万円以下は 20,000円、5,000万円を超え 1億円円以下は 60,000円。（参考サイト　http://myhome.nifty.com/loan/hiyou/s_02.jsp）
　
「移転等登記費用」は、不動産を売買が成立したことを法務局に登記をするための登録免許税、および、その手続きをしてもらう司法書士に支払う手数料。登録免許税は、法務局に登記をする際に支払う税金で誰が行っても必要。額は「建物の固定資産評価額×20／1000」「土地の持ち分の価格×10／1000」。司法書士に支払う手数料は、最近は値下がりが激しく 5万円～10万円程度だそうだ。（参考サイト　http://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/05.html）
通常、手続きを依頼する司法書士は、売り手側の不動産屋が依頼をするようだ。
　
「仲介手数料」は、物件の仲介をしてもらう不動産会社に支払う手数料。消費税抜きの物件代金の 3%＋6万円＋消費税。
　
「固定資産税等清算金」は、固定資産は 1月 1日に所有者だった者が 1年分を支払うため、年の途中で売買を行う場合は、契約の際に日割り計算を行い精算を行う費用。固定資産税の税額は「固定資産税評価額 × 1.4%」。固定資産税評価額は、実勢価格の 70%程度だが、居住用の物件には軽減税率が適用されている場合が多い。（参考サイト　　http://home.gr.jp/athome/file/koteishi.html　http://www.zeikin-taisaku.net/2007/05/post_112.html）
　
「管理費、積立金清算金」は、管理費、修繕積立金は、月々月初に契約者が支払うが、月の途中で売買を行う場合は、契約の際に日割り計算を行い精算を行う費用。
　
「火災保険料」は、万一の火災に備えて加入する保険。住宅ローンを組む場合は、金融機関から火災保険への加入が必須になるが、金融機関が指定する保険である必要はない。また、火災保険だけでは地震による損害は補償されないため、地震に備えて地震保険にも併せて加入すべき。
　
　
続けて、「住宅ローンを組むためにかかる費用」は、住宅ローンを組む場合に発生する費用で、住宅ローンを組まなければ必要がない費用。これが意外に大きい。親などからの支援（贈与、貸与）を受けることで住宅ローンを組まずにすむのであれば、このローンを組むためにかかる費用圧縮のためにも積極的に検討すべきだ。
親から借りれば、金利を払ったとしても手数料は払わなくて済むからだ。
　
「銀行事務手数料」は、住宅ローンを実行するに当たり、金融機関に支払う事務手数料。月々のローンの金利以外に最初に手数料を支払う必要がある。物件価格の 2.1%。
　
「団体信用生命保険料」は、住宅ローンの主契約社が死亡した場合、住宅ローンの支払いを生命保険で代行するための保険。その保険料は、民間金融機関の住宅ローンの場合は金利の中に含まれているが、フラット35の場合は別に費用がかかり、融資金額 1,000万円ごとに 35,800円（年額）かかる。
　
「印紙代（融資契約）」は、住宅ローンの契約書（住宅ローンといえどもお金を貸借するため金銭消費貸借契約になる）に貼付する印紙代。500万円以下 2,000円、1,000万円以下 10,000円、5,000万円以下 20,000円、1億円以下 60,000円。（参考サイト　http://faq.rakuten-bank.co.jp/faq_detail.html?id=33036&category=507&page=1）
　
「ローン事務代行料」は、不動産屋を仲介役として各金融機関にローンの申し込みを行う際の手続き代行の手数料。なじみの金融機関があるなど、ローン契約を自分たちで行うのであれば払う必要はないが、一般的には不動産屋が金融機関を回り住宅ローンの申請手続きを行ってくれるために必要な手数料なのだ。だが、僕は最後の最後になるまでこんな費用がかかっていることを理解していなかった。
　
「適合証明発行書」は、「フラット35S」など、住宅ローンを減免するたまの特別な条件がある場合、その条件に適合していることを証明してもらう証明書の発行にかかる費用。
　
「移転等登記費用（※）」は、「物件の売買に関わる費用」の中にもあるが、住宅ローンを組む場合には、物件に抵当権を設定する必要があるのだが、この設定登記を登録免許税を支払って手続きを行うことになる。額は「債権金額×4／1000」。加えて、司法書士にも手数料を支払う。が、この手数料は、売買に関わる費用とまとめられている場合がほとんどだ。
　
　
「その他」の項目は、リフォームの費用だ。
住むために必要なリフォームもあるが、住宅ローンの金利優遇を受けるためにリフォーム工事をした方がいい場合などもある。
　
　
　
また、上記の諸経費に関して、以下のサイトが参考になる。
http://allabout.co.jp/gm/gc/29288/
　
　
（つづく）